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Wer vor zehn Jahren in Kiel eine bezahlbare Mietwohnung suchte, wurde meist rasch fündig. Heute brauchen Wohnungssuchende in einigen Stadtteilen einen langen Atem und nicht selten ein dickes Portemonnaie. Manche Politiker sprechen gar von einer Wohnungsnot in der Landeshauptstadt. Ist die Situation wirklich so schlimm? Und falls ja: Wie kann man das ändern?
Der Suchende
Drei Zimmer, in der Nähe der Uni, ruhige Lage: Diese Wünsche klingen nicht abgehoben – und erstmal auch nicht unrealistisch. Wer in Kiel eine Wohnung sucht, einigt sich in vielen Fällen auf diesen Nenner – und damit fängt das Problem an. Denn das Angebot reicht schon seit Jahren nicht mehr aus, um die Nachfrage zu decken. Der Kieler Wohnungsmarkt ist in einigen Stadtteilen äußerst angespannt.
Diese Erfahrung teilt auch Jan Schlegel. Er hat eigentlich alles richtiggemacht – und hatte doch kein Glück. Acht Wochen lang hat der 29 Jahre alte Student aus Kiel intensiv nach einer neuen Wohnung für sich und seinen siebenjährigen Sohn gesucht. „Ich habe mir Suchaufträge bei diversen Immobilienbörsen im Internet erstellt und wenn ein neues Angebot eintrudelte, in fast allen Fällen eine Mail an den Vermieter geschrieben“, so Schlegel. Fünf bis zehn pro Tag seien das gewesen. Die Resonanz: „äußerst mau. Die meisten haben gar nicht geantwortet.“ 14 Wohnungen habe er sich innerhalb der acht Wochen insgesamt angesehen, viele davon hätte er gern genommen. Doch er kassierte eine Absage nach der anderen. Kein Wunder, sagt der 29-Jährige: Die Online-Annoncen hätten in wenigen Stunden schon mehrere Hundert Aufrufe verzeichnet, bei den Besichtigungen seien mehrere andere Interessenten dabei gewesen. Ideal für Vermieter, die sich ihre Kunden aussuchen können – und frustrierend für alle, die auf der Suche sind und nicht das große Los ziehen.
Ulrike Beretta, Abteilungsleiterin Miethausverwaltung bei der Firma Hans Schütt Immobilien, bestätigt eine große Nachfrage rund um die Christian-Albrechts-Universität im Nordwesten Kiels. Besonders gefragt seien Stadtteile wie Brunswik, Ravensberg und Schrevenpark. Der Ostteil der Stadt werde hingegen von den potenziellen Mietern als deutlich weniger attraktiv wahrgenommen. „In den Szene-Bereichen ist die Lage wirklich eng. Aber genau dahin wollen vor allem die Studenten, die 25 bis 30 Prozent der Wohnungssuchenden ausmachen“, so Beretta. Verschärfend komme hinzu, dass immer mehr junge Leute in eine kleine, eigene Wohnung ziehen möchten. „Die klassische Wohngemeinschaft ist ein Modell von gestern.“
Carsten Wendt, Geschäftsführer beim Kieler Mieterverein, bescheinigt dem gesamten Wohnungsmarkt der Landeshauptstadt eine „bedauerliche Entwicklung. Wir haben zu wenige Wohnungen und rasant steigende Mieten.“ Ein Blick in den Wohnungsmarktbericht der Stadt Kiel bestätigt seine Einschätzung. Nach moderaten Erhöhungen in den Vorjahren sind die Bestandsmieten im gesamten Kieler Stadtgebiet zwischen 2014 und 2016 durchschnittlich um 12,4 Prozent angestiegen. 15 Prozent aller Kieler Wohnungen wechseln pro Jahr ihren Mieter. Häufig wird bei einer Neuvermietung auch die Miete angehoben. „Im Tagesgeschäft berichten uns Kunden von Mieterhöhungen von bis zu 20 Prozent“, sagt Wendt.
Anfang der neunziger Jahre sei die Situation in Kiel schon einmal ähnlich angespannt gewesen, kurze Zeit später habe sich der Markt wieder beruhigt und die Stadt Kiel unter Oberbürgermeister Norbert Gansel (SPD) eine folgenschwere Entscheidung gefällt: Den Verkauf der stadteigenen Kieler Wohnungsbaugesellschaft mit fast 11.000 Wohneinheiten, viele davon sozial gefördert und daher auch für Bürger mit niedrigem Einkommen erschwinglich. „Diese Gruppe leidet heute besonders unter der Situation auf dem Wohnungsmarkt“, sagt Wendt. Er zählt auf: „Flüchtlinge, die nach Monaten in den Sammelunterkünften auf den freien Wohnungsmarkt drängen, Studenten, Alleinerziehende, Arbeitslose.“
Nach Berechnungen des Paritätischen Wohlfahrtsverbandes fehlen in Kiel mindestens 7000 Wohnungen. Jan Dreckmann, zuständiger Mitarbeiter für Sozialpolitik, erläutert die Zahl: „2009 hat das Angebot noch die Nachfrage gedeckt. Bis 2016 ist Kiel um rund 14.000 Einwohner gewachsen. Gleichzeitig wurden aber nur 1400 neue Wohneinheiten geschaffen. Statistisch teilen sich etwa 1,8 Personen eine Wohnung, das macht ein Defizit von etwa 7000“.
Ein Blick in die gängigen Internetportale bietet bei einer Stichprobe Mitte März zwischen 230 und 280 Wohnungsangebote in Kiel. Gut die Hälfte befindet sich auf dem Ostufer, also in Stadtteilen wie Ellerbek, Wellingdorf und Gaarden, wo die Mieten laut aktuellem Wohnungsbericht der Stadt Kiel zum Teil deutlich niedriger sind als auf dem begehrten Westufer. Sind Wohnungssuchende zu unflexibel, zu bequem? Carsten Wendt winkt ab. „Es gibt keinen Überschuss an vermietbaren Wohnungen auf dem Ostufer. Die Angebote in diesen Stadtteilen sind oft nicht vermietbar, sie sind häufig sanierungsbedürftig und schimmelbelastet.“ Die Vermieter, sagt Dreckmann, würden zu wenig investieren. „Die denken, sie werden die Wohnungen auch so irgendwie los.“
Die Vermieter
Treiben schlechte Wohnungen die Interessenten ans Westufer? Tragen die Vermieter somit eine Mitschuld an der Schieflage auf dem Kieler Wohnungsmarkt? Eine Aussage, die Nils Bartels, Regionalleiter der Vonovia von Kiel, nicht auf sich sitzen lassen möchte. Sein Arbeitgeber verwaltet 12.000 Wohnungen in Kiel, davon 2500 allein in Gaarden. 560 Wohnungen habe die Vonovia in den vergangenen Jahren bereits saniert, so Bartels. „Bei uns wohnen Menschen aus allen Bevölkerungsschichten.“ Er macht die seiner Meinung nach schlechte abendliche Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr für die unterdurchschnittliche Nachfrage nach Wohnungen auf dem Ostufer verantwortlich.
Alexander Blažek vom Eigentümerverband Haus und Grund sieht das ähnlich. Nach seinen Schätzungen werden circa 60 Prozent aller Kieler Mietwohnungen von Privatleuten vermietet. Diese hätten jedoch zunehmend mit bürokratischen Hürden zu kämpfen. „Investitionen werden zum Teil unterlassen, weil es sehr aufwendig geworden ist, die Fördermittel zu beantragen.“ Im Gesamtbild könne man aber seinen Mitgliedern keinen Vorwurf machen: „Unsere privaten Vermieter haben in Gaarden viel investiert“, sagt er.
Was fehle, sei die Bereitschaft der Bevölkerung, in Stadtteile außerhalb der Innenstadt und des Bereichs rund um die Uni zu ziehen, wenn sich die bezahlbare Wunschwohnung dort nicht finden lässt. Auch er selbst könne sich einen Umzug auf das Ostufer durchaus vorstellen, wenn seine Familie Zuwachs bekäme, sagt Blažek. Bisher lebt er in begehrter Lage im Stadtteil Ravensberg. Wer hier eine Wohnung sucht, musste 2017 nach Angaben des Online-Portals Immobilienscout24 mit Angebotskaltmieten um 8,42 Euro pro Quadratmeter rechnen. Ein Preis, der im Kieler Stadtgebiet nur noch von den Stadtteilen Blücherplatz (8,66 Euro), Brunswik (8,97) und Düsternbrook (9,65 Euro) überboten wird. Unsere Grafik zeigt mit einem Klick auf den jeweiligen Stadtteil die Preisentwicklung von 2012 bis 2017.
Trotz saftiger Preiserhöhungen sind die Stadtteile auf dem nördlichen Westufer auf dem Wohnungsmarkt beliebt. Die Gründe dafür muss man nicht lange suchen: Hier finden Studenten und junge Familien ein breites kulturelles Angebot mit Kinos und Theatern, Kneipen und Cafés. Während die Holstenstraße in der Innenstadt über Leerstand klagt, entwickelt sich die Holtenauer Straße zu Kiels erster Einkaufsadresse. Und wer Ruhe und Entspannung sucht, findet sie in Kiels „grünem Wohnzimmer“, dem Schrevenpark. Ein Rückgang der Nachfrage ist vorerst nicht zu erwarten, die Mieten werden sehr wahrscheinlich weiter steigen – so steht es auch im Wohnungsmarktbericht 2017 der Stadt Kiel. Besonders alarmierend: Bereits seit 2014 steht fest, dass zum kommenden Jahreswechsel allein in Kiel 4145 öffentlich geförderte Wohnungen aus der Mietbindung fallen. Deren Bewohner werden nach Meinung des Mieterbundes mit erheblichen Preissteigerungen bis an die ortsübliche Vergleichsmiete rechnen müssen, was die Situation auf dem Wohnungsmarkt nochmals verschärfen dürfte.
Verbände und Parteien wie der Paritätische Wohlfahrtsverband, der Mieterverein, die Linken und die Piraten sprechen bereits von einer Wohnungsnot in der Landeshauptstadt. Die meisten Kritiker haben sich im „Bündnis für bezahlbaren Wohnraum“ zusammengeschlossen. Auf Podiumsdiskussionen und Demonstrationen wollen sie auf den Mangel an preiswerten Mietwohnungen aufmerksam machen. „Diese Misere ist keinesfalls vom Himmel gefallen, sie hat sich angekündigt“, sagt Jan Dreckmann vom Paritätischen. Auch die Stadt Kiel hat das Problem erkannt. Aber kann sie es lösen?
Die Stadt Kiel
Wenn sich im Kieler Rathaus ein Mitarbeiter mit der Lösung besonderer Herausforderungen auskennt, dann ist es Gerwin Stöcken. Der Sozial- und Wohndezernent hat in den vergangenen Jahren den Zuzug tausender Flüchtlinge mit spontanen, unbürokratischen Hilfsaktionen und langfristigen Projekten begleitet. Auch beim Thema Wohnraummangel bleibt er betont ruhig. Von einer Wohnungsnot möchte er nicht sprechen, das ist ihm zu drastisch. „Wir haben aber in der Tat einen Nachfragedruck.“
Die Ursachen sind seiner Meinung nach vielfältig. Stöcken kritisiert, dass sich auf dem Kieler Wohnungsmarkt zu viele internationale Unternehmen tummeln, die keinen direkten Bezug zur Region und der ansässigen Bevölkerung haben. „Als Vermieter braucht es eine gewisse soziale Verantwortung.“ Einige Wohnungen seien in einem „unterirdischen Zustand“, einige Vermieter wollten „einfach nur viel Geld machen.“ Auch Teilen der Mieter attestiert der Dezernent egoistisches Verhalten und verdeutlicht dies am Beispiel der Wohnraumverdichtung durch Hinterhofbebauung in den gefragten Stadtteilen: „Da heißt es dann schnell: sehr gerne, aber nicht in meiner Nachbarschaft.“ Gegen die Errichtung der Blücher-Höfe in der Nettelbeckstraße waren Anwohner erst Ende des vergangenen Jahres Sturm gelaufen. Die Bürgerinitiative „Blücherdialog“ hatte mit Flugblättern gegen die Hinterhofbebauung protestiert.
Die Stadt Kiel versucht gegenzusteuern, zum Beispiel mit dem Masterplan Wohnen, der bereits 2015 aufgestellt und von zahlreichen lokalen Wohnungsmarktakteuren entwickelt und unterzeichnet wurde. Das selbsternannte Ziel: „mehr Wohnraum zu schaffen, faire Mieten auszuhandeln, eine gute Mischung in den Stadtteilen zu erreichen und mehr Lebensqualität zu gestalten.“ Auch konkrete Zahlen sind im Masterplan festgehalten: 800 neue Wohnungen pro Jahr und ein Mindestanteil von 30 Prozent staatlich gefördertem Wohnraum auf stadteigenen Flächen. Und auch auf allen anderen Bauflächen soll ein „hoher Anteil preiswerter Mietwohnungen“ entstehen. In der Realität werden diese Ziele deutlich verfehlt: Lediglich 1028 neue Wohnungen wurden in den Jahren 2015 und 2016 in Kiel fertig gestellt, die meisten von ihnen laut Sozialbericht im „hochpreisigen Segment“. Wo die Landeshauptstadt die Fäden nicht in der Hand hat, entsteht eher Luxus- als Zweckbau. Denn: Auf stadteigenen Flächen wurde das Ziel von 30 Prozent gefördertem Wohnraum knapp erreicht, insgesamt betrug er lediglich 16 Prozent.
Ist die Stadt in ihrem Kampf für bezahlbaren Wohnraum ein zahnloser Tiger, der Masterplan Wohnen eine reine Absichtserklärung ohne Sanktionsmöglichkeiten bei Nichteinhaltung? Bei dieser Frage wird Stöcken ungehalten: „Die Stadt versucht mit allen ihr zur Verfügung stehenden Mitteln, den Wohnungsmarkt in Kiel zu entspannen.“ Bereits Ende 2015 führte die Stadt eine Mietpreisbremse ein, seit Ende März 2018 gilt auch eine Kappungsgrenze für die Landeshauptstadt. Was das genau bedeutet, erläutert unser Video.
Aber: Mit den bisherigen Instrumenten lässt sich der Wohnraummangel in Teilen der Landeshauptstadt (noch) nicht beheben. Eine mögliche Lösung sieht die Stadt darin, eigenen Wohnraum zu bauen. Im Februar wurden 15 Einheiten im Schusterkrug geschaffen. Das stadteigene Gelände liegt jedoch außerhalb des Zentrums in der Nähe des Flughafens. Direkt dort hegt die Initiative „Wir machen Stadt“ der Grünen, Linken und einigen anderen Organisationen deutlich größere – und umstrittenere – Pläne: Nach ihrem Willen soll der Flughafenbetrieb eingestellt werden und Platz für den Bau von 1800 Wohnungen machen. Am 6. Mai können die Kieler Bürger darüber in einem Bürgerentscheid abstimmen. Aber: Wer mit dem Rad in wenigen Minuten zur Uni fahren möchte, wird auch mit dieser Lage nicht glücklich werden. Doch die Stadt plant bereits die nächsten Schritte. Ein Gutachten soll bis 2019 klären, ob eine Neuauflage einer kommunalen Wohnungsgesellschaft finanzierbar und zielführend ist. Diese könnte dann überall in der Stadt zahlreiche neue Wohnungen schaffen, die sich auch Menschen mit niedrigem Einkommen leisten können.
Liegt hier die Lösung aller Wohnprobleme? Ein Blick über den norddeutschen Tellerrand in Richtung Österreich macht zumindest Hoffnung. Wien, eine Stadt mit überdurchschnittlich hohem Bestand an städteeigenem Wohnraum, wurde erst kürzlich von einem internationalen Beratungsunternehmen zur „lebenswertesten Stadt Europas“ gewählt, auch aufgrund ihrer hohen Wohnqualität. Im Interview verrät Daniel Glaser vom Magistrat für Wohnbauforschung, was Kiel von Wien lernen kann:
Frage: Wie zeichnet sich der Wiener Wohnungsmarkt aus?
In Wien haben Sozialwohnungen ein anderes Image, als beispielsweise in Deutschland. Sie sind begehrt, weil der Preis, die Lage und der Zusammenhalt unter den Leuten gut sind. Auch Normalverdiener haben theoretisch Zugang dazu. Dadurch sind die Blocks gut durchmischt. Von den insgesamt rund 1.000.000 Wohnungen sind 43 Prozent sozial gebunden, der Großteil davon ist im Eigentum der Stadt.
Welche Vorteile hat die Stadt Wien von dieser hohen Anzahl an eigenen Sozialwohnungen?
Die Stadt Wien macht mit diesen Wohnungen keine nennenswerten Gewinne, hat aber einen großen Einfluss auf den Wohnungsmarkt und kann ihn aktiv mitbestimmen. Momentan kostet der Quadratmeter in einer unserer Wohnungen durchschnittlich acht Euro, auf dem freien Markt muss man mit neun bis 16 Euro rechnen. Die niedrigen Mieten sind ein großer Standortvorteil, wenn es darum geht, Firmen in Wien anzusiedeln. Bei uns geben die Leute im Vergleich mit anderen Großstädten wenig Geld für ihre Miete aus. Es müssen keine horrenden Löhne gezahlt werden, das stärkt die lokale Wirtschaft und ist ein großer Wettbewerbsvorteil.
Welche Ansprüche stellt die Stadt Wien an private Akteure auf dem Wohnungsmarkt?
Wichtig ist uns eine aktive Flächenpolitik mit klaren Regeln. Wir als Stadt treten selbstbewusst auf und vergeben Bauland nicht an eine erstbeste Firma, sondern an die mit dem besten Konzept – und gern an eine gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaft. Ökologische, ökonomische, soziale und architektonische Aspekte spielen für uns eine große Rolle.
Was raten Sie Städten, die ihre Engpässe auf dem Wohnungsmarkt beheben wollen?
Es hilft, langfristig zu denken. Ein eigenes Wohnungsbauunternehmen wahrt den eigenen Einfluss. Wenn bereits stadteigener Wohnraum vorhanden ist, sollte der möglichst nicht verkauft werden. Am Anfang lohnt sich bereits ein erstes Projekt mit überschaubaren 200 Wohnungen.
Klar ist: Deutschland ist nicht Österreich, Kiel ist nicht Wien. Alexander Blažek von Haus und Grund warnt vor „spontanen Entscheidungen einer unzuverlässigen Politik.“ Für den Verkauf der KWG habe es in den neunziger Jahren gute Gründe gegeben, außerdem gebe es kaum freies Bauland in der Stadt. Wohndezernent Gerwin Stöcken setzt trotzdem auf ein stärkeres Engagement der Stadt Kiel, auch wenn es bis zu einer spürbaren Marktentlastung noch Jahre dauern wird. „Der Wohnungsmarkt ist einfach sehr schwerfällig.“
Für Jan Schlegel hat die Geschichte schon jetzt ein glückliches Ende. Er hat sich einen Wohnberechtigungsschein bei der Stadt Kiel besorgt und zum 1. April eine neue Wohnung gefunden. Zwei Zimmer, 58 Quadratmeter, in Uni-Nähe. Im Kieler Nordwesten eine Wohnung zu finden, ist schwierig, aber nicht gänzlich unmöglich. Manchmal braucht man einfach einen längeren Atem.
Mit Bildmaterial von Frank Peter, Ulf Dahl, Uwe Paesler, der Stadt Wien und der dpa
