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Kiel, deine Innenstadt. Mit dieser unendlich langen Einkaufsstraße zwischen Sophienhof und Alten Markt. Eine Fußgängerzone ohne Fachwerkhäuser und ohne zentralen Platz. Aber mit einer Nähe zum Wasser, zur Sparkassen-Arena und zum Rathausplatz, die sie unverwechselbar und liebenswürdig macht. Nirgendwo sonst in Deutschland können Kreuzfahrer direkt vom Schiff in die Einkaufsflächen gehen. Nirgendwo sonst wird aber angesichts von Umsatzrückgängen und leeren Straßen nach Geschäftsschluss so heftig darüber gestritten, ob sich das Gesicht der Innenstadt nicht dringend verändern muss wie in Kiel.
Wir haben die Holstenstraße von allen Seiten beleuchtet. Einen Blick auf den Leerstand, die (zu) wenigen Fachgeschäfte, die architektonischen Probleme und konkurrierenden Einkaufszentren geworfen. Und dabei eine Innenstadt entdeckt, die voller Chancen steckt: Weil plötzlich bauliche Visionen Wirklichkeit werden und neuer Wohnraum im Herzen der Stadt entsteht. Wir haben mit Geschäftsleuten gesprochen und mit Bauexperten. Mit Stadtentwicklern und Konsumforschern. Kiel und seine Innenstadt – eine Bestandsaufnahme.
– Kristian Blasel, Ressortleiter Lokalredaktion Kiel –
Kaufkraft und Leerstand Aktuelle Lage: So läuft es in der Innenstadt
Sie will die pulsierende Ader der Landeshauptstadt Kiel sein: die Holstenstraße von den Einkaufszentren Sophienhof und Holstentörn im Süden bis zum Alten Markt im Norden. Sie verbindet den Hauptbahnhof, Ankunftspunkt sämtlicher Bus-, Bahn- und Fährgäste, mit der historischen Altstadt. Hier präsentiert sich das Leben der Kieler Innenstadt. Aber wie präsentiert es sich eigentlich?
Wie geht es eigentlich der Innenstadt,
Bürgermeister und Baudezernent Peter Todeskino?
Was waren oder sind die größten Probleme der Kieler Innenstadt, die Sie angegangen sind oder in den kommenden Jahren angehen werden?
Ich habe als starkes Problem angesehen, dass Brachflächen wie der Parkplatz Alte Feuerwache, überdimensionierte Verkehrsachsen wie die Eggerstedtstraße oder die Holstenbrücke, und vor allem unansehnliche Gebäude wie der alte ZOB, die Aufenthaltsqualität der Kieler Innenstadt sehr beeinträchtigten. Der Alte Markt ist verstellt, schöne Altstadtplätze, wie der Anna-Pogwisch-Platz sind beparkt und eine Umfassung der Altstadt zum Wasser nur am Satorikai möglich. Und auch da schauen die Autos aufs Wasser. All diese Themen hat der Rahmenplan der Verwaltung „Perspektiven für die Kieler Innenstadt“ aufgegriffen. An allen Ecken und Enden der Innenstadt wird der Plan umgesetzt. Vor allem bin ich stolz darauf, dass die Bauverwaltung städtische Immobilien für eine zukunftsgerichtete Stadtentwicklung mobilisiert hat. Die Alte Feuerwache ist bebaut, die Eggerstedtstraße wurde in das Schlossquartier integriert und der ZOB ist weg und wird aktuell weiterentwickelt. Dies hat private Initiativen nach sich gezogen. Ein Erfolg der Kieler Politik.
Wie wird sich die Innenstadt in zehn Jahren verändert haben?
Ich bin mir sicher, dass wir in zehn Jahren eine viel mehr belebte Innenstadt vorfinden werden – vor allem außerhalb der Öffnungszeiten. Es war der Wille der Politik und der Verwaltung, dass in der Innenstadt nicht nur eingekauft und gearbeitet -, sondern vor allem das Wohnen vermehrt zurückgebracht werden soll. Das ist uns mit vielen Projekten gelungen. Die Fertigstellung der „Alten Feuerwache“, der Bau des Schlossquartiers, die im nächsten Jahr anlaufende Baulückenfüllung Haßstraße oder auch die Wohnbauprojekte in der Hopfenstraße oder am Bäckergang sind gute Beispiele dafür. Die neuen Bewohner werden ein Grundrauschen erzeugen, das insbesondere den inhabergeführten Geschäften und Dienstleistungsbetrieben zugutekommen wird. Darin liegt zum Beispiel der Erfolg der Holtenauer Straße, die von einem großen bewohnten Einzugsbereich begünstigt ist. Also: Die Innenstadt wird künftig außerhalb der Öffnungszeiten belebt sein.
Steht die Entwicklung der Innenstadt derzeit noch am Anfang oder sehen Sie schon einen großen Teil des Weges zurückgelegt?
Einiges ist geschafft. Der alte Rahmenplan ist aber noch nicht vollzogen. Die Stadt muss den Kleinen-Kiel-Kanal und den ZOB in den nächsten Jahren ja erst noch bauen. Schon das sind Herausforderungen für die Verwaltung. Ich bin froh, dass die ersten Maßnahmen hierfür bereits im Gange sind. Im nächsten Jahr starten die großen privaten Projekte am nördlichen Bootshafen und am Berliner Platz. Es gibt noch viel zu tun. Die Innenstadtentwicklung darf aber nicht stehen bleiben. Stadtentwicklung muss immer einen Blick in die Zukunft wagen. Mir liegt die Achse vom Europaplatz unter Einbeziehung des KN-Areals bis zum Exer am Herzen. Ebenso intensiv würde ich den Dialog darüber suchen wollen, wie die Altstadt besser an den Satorikai herangeführt werden kann. Der alte Seegarten sollte uns ein Vorbild sein. Voraussetzung hier wäre aber ein Konzept, das Rotlichtmilieu anzugehen. Ich bin gespannt auf den weiteren bürgerschaftlichen Prozess, den wir auch bei der Überarbeitung des Rahmenplans initiieren wollen. Ein Stück des Weges müssen wir also noch gehen.
Kiels Innenstadt ist unspektakulär. Wie in anderen Fußgängerzonen dominieren zahlreiche Ketten das Bild. Einige Einzelhändler und wenige traditionelle Geschäfte wie die Textilhändler Meislahn oder Witte, die Kaffeerösterei Heyck oder der Schuhhändler Heinrich wechseln sich mit vielen Filialisten ab. Deswegen werfen Kritiker der Innenstadt vor, ein austauschbares Gesicht und keinen eigenen Charakter zu haben. Dazu kommt: Viele Ladenlokale stehen gänzlich leer.
Blick in die VergangenheitAMP: Nach dem Zweiten Weltkrieg war Kiels Innenstadt weitestgehend zerstört. Die Landeshauptstadt entschied sich für modernen Wiederaufbau. 1953 wurde die Holstenstraße zu einer der ersten Fußgängerzonen Deutschlands, gesäumt von neuer Bausubstanz. Heute ist ihr 50er-Jahre-Stil optisch nicht mehr ansprechend. Doch musste sie deshalb zu einem Sorgenkind der Stadt werden?
Derzeit werden der Leerstand und die wirtschaftliche Performanz der Innenstadt von städtischer Seite nicht erfasst. Zahlen gibt es aber dennoch. Laut dem Städtereport 2016 der Hamburger Immobilien-Unternehmensgruppe Comfort ging der Jahresumsatz in Kiel von 413 Millionen Euro 2015 auf rund 405 Millionen Euro 2016 zurück. Damit liegt Kiel unter dem Durchschnitt einer Stadt dieser Größenordnung.
Comfort-Studie im Detail
documentBlick in die ZukunftAMP: 30 Prozent des gesamten Umsatzes würden im Handel in Zukunft mit dem Onlineverkauf gemacht, prognostiziert Andreas Bartmann, Präsident des Handelsverbands Nord. Sich allein auf den demografischen Wandel zu verlassen, hilft nicht – kaufen doch auch ältere Menschen längst online ein, nicht mehr nur junge Menschen, von denen in Kiel viele wohnen. Doch: 85 Prozent der Händler im Norden hätten sich noch nicht ausreichend um Verkauf im Netz gekümmert. Ein exklusives Problem Kiels ist das allerdings nicht: Das Internet nimmt deutschlandweit Vor-Ort-Käufer ab. Eine Stadt muss also auf eigene Stärken bauen.
„Die Holstenstraße steuert auf eine Katastrophe zu“, kommentiert Marten Freund, Chef von Schlemmermarkt Freund in der Holtenauer Straße die Entwicklung. Der Verfall ist messbar: Waren es 2008 laut der Lübecker Marktforschungsagentur CIMA noch 123.115 Quadratmeter Verkaufsfläche in der Innenstadt, lag sie 2014 bei 119.000 Quadratmeter, so die Gesellschaft für Konsumforschung. Comfort gab für 2015 nur noch 113.000 Quadratmeter aus, doch auch einen Hoffnungsschimmer. 2016 stieg die Fläche auf 116.000 Quadratmeter. Entsprechend schwächer war aber der Erlös pro Quadratmeter.
So geht es Kiels Unternehmern
„Punkte zum Verweilen an der Holstenstraße schaffen“, das müsse Kiel, fordert Peter Hinz. Der Augenoptiker von „Blickpunkt“ am Alten Markt ist im Vorstand von Kiels gute Adressen vertreten. Diese von mehreren Unternehmen getragene Gesellschaft versucht, Kiels Selbstbewusstsein aufzupäppeln. „Denn das Gute liegt so nah“ – so lautet ihr Slogan.
So nah? 1998 eröffnete der Sophienhof, 2006 der Citti-Park in Kiel-Hassee, 2007 der Ostseepark in Schwentinental, 2015 die Holsten-Galerie in Neumünster – für viele reicht die Chronologie der entstandenen Einkaufszentren in Kiel und Umgebung schon aus, um zu erklären, warum die Innenstadt weniger attraktiv sei. Dabei ist es gar nicht so, als hätte es in der Innenstadt in den vergangenen Jahren keine großen Neueröffnungen gegeben.
Wie zündet das „Nordlicht“?
Symbolträchtiger hätte der Name „Nordlicht“ für das Ende 2012 eröffnete Geschäftshaus an der Ecke zum Alten Markt kaum sein können. Denn Kaufleute, Stadtplaner und Bürger sehnten sich gleichermaßen nach einem Hoffnungsschimmer für die durch den Karstadt-Abriss (Sommer 2011) von extremer Verödung bedrohte obere Holstenstraße. Doch so richtig hell strahlt das „Nordlicht“ bis heute immer noch nicht.
Ein Indiz dafür sind nicht nur die leeren Ladenlokale in der oberen Holstentraße. Auch im Comfort-Städtereport für 2016 kommen die Gewerbeimmobilien-Analysten mit Blick auf „Nordlicht“ zu dem Schluss: „Hier sind die Erwartungen der Einzelhändler offensichtlich bisher noch nicht voll erfüllt worden.“ Olaf Petersen, Mitautor der Studie, beschreibt die aktuelle Situation so: „Das Geschäftshaus hat noch nicht die zunächst erwartete Anziehungskraft. Zu wenig davon entfaltet bislang auch die Komposition der Mieter.“
Wer die „Nordlicht“-Mieter nach ihren Erfahrungen fragt, stößt auf eine Mauer des Schweigens. Keiner der Filialleiter oder Geschäftsführer will über das „Nordlicht“ reden, schon gar nicht über Umsätze. Tenor ihrer Antworten: Es sei schon so viel Negatives über das Geschäftshaus berichtet worden. „Da wollen wir uns den Standort nicht noch weiter kaputtreden.“
Daran will sich auch Meik Ehlers nicht beteiligen. „Hier geht nichts bergab“, versichert der Geschäftsführer von „Cup&Cino“ im Nordlicht. Auch wenn in dem Geschäftshaus „nicht alles optimal laufe“, erwirtschafte er in seinem Lokal von Jahr zu Jahr mehr Umsatz.
Wirtschaftlich gut geht es nach eigener Aussage auch dem Inhaber des Herrenausstatter-Geschäftes „Kelly’s“ in der Dänischen Straße, Michael Rieckhof. Trotz unbestreitbarer Defizite beim „Nordlicht“ müsse man sich grundsätzlich über dessen Existenz freuen. „Sonst wäre das ehemalige Karstadt-Areal heute ja eine innerstädtische Brache.“ Außerdem sei es immerhin gelungen, ein Einkaufszentrum mit Vollsortiment an dieser Stelle zu verhindern.
Doch im „Nordlicht“ herrscht auch Stillstand: Seit dessen Eröffnung vor vier Jahren steht die 650 Quadratmeter große Fläche oberhalb von „Cup&Cino“ mit Premium-Aussicht auf den Bootshafen leer. Warum, kann (oder darf?) Center-Manager Norbert Fels nicht sagen. Auch nicht zur Nachfrage, warum das seit zwei Jahren angekündigte „Revitalisierungskonzept“ mit verbesserter Ausleuchtung, neuer Farbgestaltung im Innenbereich und übersichtlicherer Wegeführung nicht schon längst umgesetzt wurde: „Es tut mir leid, aber mir sind hier die Hände gebunden.“
Es gibt für Kiel keine Studien, die unmittelbar nachweisen, dass Einkaufszentren im Umland der Innenstadt Umsätze nehmen: Aber der Kunde kauft nicht gleichzeitig in der Holstenstraße oder am Alten Markt, wenn er ein Einkaufszentrum fernab der Innenstadt – auf der sogenannten grünen Wiese – ansteuert. Einen Euro kann jeder Kieler nur einmal – in der Innenstadt oder außerhalb – ausgeben. „Dummheiten außerhalb der Stadt“ nennt deren Genehmigung daher Martin Kremming, Diplom-Geograph der Marktforschungsagentur CIMA, „und die entwickeln sich dann auch selbst weiter“. Kremming beruhigt jedoch auch: „Die Shoppingcenterentwicklung in Kiel ist abgeschlossen. Die Chance liegt jetzt darin, den Bestand zu nutzen.“
Und es sei ja auch nicht so, als würde es in Kiel keine Chancen geben: „Es klingt eigentlich profan, aber dass Kiel und Wasser passt, hat man erst jetzt erkannt“, sagt Kremming mit Blick auf das Projekt Holsten-Fleet und die Belebung des Bootshafens. Zudem könnten angeschobene Bauprojekte vom Schlossquartier über die Feuerwache zum Exerzierplatz eine echte Aufbruchsstimmung auslösen: „Das ist jetzt der Startschuss für die kommenden zehn Jahre.“
Als „echte Chance“ sieht Augenoptiker Hinz die Wohn-Gewerbe-Projekte Schlossquartier und Alte Feuerwache: „Wir wünschen uns kleine Gewerbeflächen für junge Unternehmer und Start-Ups.“ Vielen Anrainern am Alten Markt sei es ein Anliegen, „dass die Pavillons wegkommen“. Echter Markt ginge schließlich nur mit Fläche. Dann könne das nördliche Ende der Fußgängerzone auch gegen die innerstädtische Konkurrenz bestehen, schätzt Hinz ein. Und auch wieder einen Gegenpol zur Holtenauer Straße bilden.
„Früher war das anders: Da war die Innenstadt die Nummer eins. Die Holtenauer hat nur den Stadtteil bedient“, erinnert sich Marten Freund, der auch Vorsitzender des geschäftsverbindenden Vereins „Die Holtenauer“ ist. Rund um die Holtenauer Straße blüht das Leben: Gastronomie wechselt sich mit inhabergeführten Läden ab. Leerstand ist hier kein Thema.
Um Menschen wieder von der der Holtenauer Straße in die Innenstadt zu locken, müsse sich diese noch viel konsequenter neu erfinden, beschreibt Marten Freund. Das Holsten-Fleet werde seiner Meinung nach zwar einen Teil der Holstenstraße aufwerten, aber das reiche nicht. Provozierend sagt er: „Ich weiß gar nicht, was das Stadtplanungsamt überhaupt plant.“
Planen ist dabei alles andere als leicht. Die Eigentümerstruktur in der Innenstadt ist mehr als unübersichtlich, Immobilien gehören Unternehmern weit von Kiel entfernt oder Fonds ohne klare Struktur. „Viele Firmen, gerade von weit her, unter einen Hut zu kriegen, ist sehr schwierig“, sagt Kaffee-Heyck-Inhaber Peter Vagt, der sich unter den Unternehmern mehr Kontakte wünscht: „Heute kennt keiner keinen mehr – früher wurde sich noch vorgestellt.“
Stimmungsbild bei TraditionsgeschäftenAttraktive Geschäfte als Mieter in Ladenlokale bringen, das kann die Stadt Kiel nicht unmittelbar. Stattdessen arbeitet sie gerade an dem Rahmenkonzept „Perspektiven für die Kieler Innenstadt“, das seit 2009 nicht mehr überarbeitet wurde.
Konzept im Detail
documentDas neue Rahmenkonzept soll vor allem ein Nachjustieren des bestehenden Konzeptes sein. „Es war von Anfang an klar, dass es nach einigen Jahren evaluiert und überarbeitet werden muss“, sagt Bürgermeister Peter Todeskino. Mit einzelnen Maßnahmen die Aufenthaltsqualität in der Innenstadt zu verbessern, sei für ihn eines der Kernziele des Konzeptes. „Wir wollen eine erfolgreiche Innenstadt mit einer erfolgreichen Infrastruktur, die Touristen sowie Kielerinnen und Kieler anzieht.“
Marktforscher Kremming macht deutlich: „Die Rahmenbedingungen kann die Stadt verbessern: Parken, Aufenthalt, Tourismus, Events, Services.“ Derzeit dominiere schlicht der Verkehr in Kiel. Kremming versteht, warum Unternehmer wie der Augenoptiker Hinz sich über ein zentrales Flächenmanagement freuen würden, das Aufenthalts-, Einkaufs- und Wohnqualität in der Innenstadt verbessert. In einigen Städten wie dem ostwestfälischen Lemgo sei das bereits professionalisiert. Ein Manager könnte auch zentral für eine Gestaltung der Leerstände sorgen, regt Hinz an.
Der Leerstand kann aber auch eine unverhoffte Chancen sein: Popshop heißt das Projekt von sechs jungen Kreativen, das seit September 2016 in der Schuhmacherstraße zu sehen ist. In einem ehemaligen Imbiss mitten im Rotlichtviertel haben sie einen Ausstellungsraum eröffnet, verkaufen dort Comics und Getränke. Doch die Ladeninhaber haben den Imbiss nicht gemietet, sondern mit den Vermietern vereinbart, die Räume bis Ende des Jahres mietkostenfrei nutzen zu können. Nur für die Nebenkosten müssen sie aufkommen.